Superbonus, quando si paga la maxi tassa per chi vende casa e i casi di esclusione

Annunciata a gennaio 2024, la maxi tassa sulle abitazioni ristrutturate con il Superbonus entra ufficialmente in vigore. Nella  Circolare n. 13/E/2024  l’Agenzia delle Entrate ha comunicato le istruzioni operative per il pagamento della tassa applicata alla plusvalenza derivante dalla cessione.

La maxi tassa sulle case ristrutturate con il Superbonus si estende per un periodo di 10 anni a chi vende la seconda casa, eccetto le ipotesi in cui questa sia stata ricevuta per donazione o successione ereditaria. Al di fuori di questi casi, la plusvalenza risultante dalla vendita viene tassata al 26%.

La misura, come dichiarato dal Governo, vuole evitare intenti speculativi da parte di chi ha usufruito dei bonus statali per rivendere gli immobili a prezzi maggiorati dato che, dopo i lavori di ristrutturazione ed efficientemente, il loro valore di mercato risulta aumentato. Dall’altro lato non intende svantaggiare chi ha usato il Superbonus per migliorare l’immobile adibito ad “abitazione principale”.

Quando si applica la maxi tassa per chi vende una casa ristrutturata con il Superbonus

Chi ha ristrutturato casa usufruendo della maxi agevolazione Superbonus 110% deve fare attenzione alla tassazione extra approvata dal Governo. Chi vende l’immobile oggetto di ristrutturazione ed efficientamento energetico prima che siano trascorsi 10 anni dalla fine dei lavori, deve pagare una tassa pari al 26% sulla plusvalenza generata dalla compravendita.

La maxi tassa si applica in caso di interventi agevolati con il Superbonus 110%, 90% e 70%, senza distinzioni. Il motivo è presto detto: l’Agenzia delle Entrate vuole evitare che i proprietari lucrino sull’aumento di valore che gli immobili hanno subito in seguito ai lavori agevolati dallo Stato.

La maxi tassazione del 26% è entrata in vigore a gennaio 2024, tuttavia mancavano le istruzioni operative per la sua concreta applicazione, contenute nella circolare del 13 giugno 2024. Così la Circolare n. 13/E dell’Agenzia delle Entrate:

In sintesi, la plusvalenza disciplinata dall’articolo 67, comma 1, lettera bbis), del TUIR riguarda la prima cessione d’immobili che sono stati interessati dagli interventi ammessi al Superbonus, a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi (cedente o altri aventi diritto), dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione di quest’ultima e dalla tipologia d’intervento effettuato.

Fanno eccezione alla maxi tassazione i lavori sulla prima casa mentre vi rientrano le abitazioni cedute entro 10 anni dalla fine dei lavori di efficientamento energetico. L’extra-tassa si applica solo sulle cessioni delle seconde case con un meccanismo di indeducibilità dei costi di ristrutturazione al 100% per i primi 5 anni e al 50% per i successivi 5.

Come si calcola la plusvalenza?

Per “plusvalenza” si intende la differenza tra il corrispettivo percepito dalla vendita e il prezzo di acquisto oppure il costo di costruzione del bene ceduto; a tale differenza va aggiunto ogni altro costo inerente al bene.

Nel caso in cui il proprietario dell’immobile abbia beneficiato della cessione del credito o dello sconto in fattura, non si deve tener conto dei costi delle spese beneficiate dal Superbonus qualora gli interventi siano conclusi da non più di 5 anni all’atto della cessione.

Invece, se sono passati più di 5 anni, tali spese sono conteggiate al 50%, ma sempre nel limite temporale dei 10 anni precedenti la cessione. A scelta del contribuente, alle plusvalenze si applica l’imposta sostitutiva del 26% o le aliquote progressive Irpef.

Quando non si applica la maxi tassazione: i casi di esclusione

La Circolare n. 13/E del 13 giugno 2023 elenca i casi di esclusione dall’applicazione della nuova tassa, ovvero una serie di ipotesi in deroga:

Per espressa previsione normativa, sono escluse dall’ambito applicativo della lettera b-bis) le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili «acquisiti per successione» e di quelli «che siano stati adibiti ad 8 abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

In sintesi, la nuova tassazione sulla plusvalenza non si applica nei casi seguenti:

• sugli immobili adibiti ad abitazione principale
• se l’immobile è stato “prima casa” per la maggior parte dei 10 anni prima della cessione o del periodo tra l’acquisto e la cessione
• sulle seconde case ereditate od oggetto di donazione

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