Trasformare un seminterrato in abitazione: quando è possibile e come fare

Trasformare un seminterrato in un’abitazione è possibile e i motivi per farlo risiedono nella volontà di rispondere alla domanda residenziale dei cittadini, pur non pesando sul territorio con nuovo consumo di suolo.

Il recupero degli spazi esistenti, infatti, ha un impatto positivo sulla sostenibilità dei centri urbani, che più volte hanno vissuto problematiche dovute alla crescita incontrollata della città. Questa posizione è stata ribadita da diverse Regioni italiane, che hanno appunto promosso operazioni quali la trasformazione degli ambienti seminterrati in spazi dedicati alla residenza, ma anche ad attività commerciali e terziarie.

Seminterrato, definizione e caratteristiche

La definizione di locale seminterrato, a livello legislativo, può cambiare a seconda della fonte e del contesto. Ad esempio, in materia di Salute e Sicurezza sui luoghi di lavoro, le definizioni sono diverse, tra cui quella di considerare un locale seminterrato se il solaio di copertura è posto al di sopra del piano di campagna per un’altezza inferiore al 50% dell’altezza del locale stesso. Successive definizioni sono state anche più rigide nel definire il limite dell’altezza del locale al di sotto del piano di campagna.

Svincolandosi dal campo degli ambienti di lavoro invece, è possibile fare riferimento al Regolamento Edilizio Tipo (RET), secondo cui un “piano seminterrato” è un “piano di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore (anche solo in parte) a quella del terreno posto in aderenza all’edificio e il cui soffitto si trova ad una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio”.

Un seminterrato è dunque un piano che si trova parzialmente interrato rispetto al piano stradale, con una parte delle pareti che si affacciano all’esterno. Questa configurazione consente di avere finestre che forniscono luce naturale e ventilazione, rendendo possibile il suo utilizzo per scopi abitativi.

Le principali caratteristiche strutturali di un seminterrato includono:

• Posizione: situato al di sotto del piano terra, ma con almeno una parete parzialmente fuori terra.
• Accessibilità: può essere accessibile dall’interno dell’edificio tramite scale, e dall’esterno attraverso rampe o ingressi indipendenti.
• Luminosità: la presenza di finestre è fondamentale per garantire luce naturale e ventilazione adeguata.
• Utilizzo: originariamente progettato per scopi non abitativi, come magazzino, cantina o garage, può essere ristrutturato e adattato per diventare uno spazio abitabile.

Seminterrato: quando è possibile trasformarlo in abitazione?

Un locale seminterrato può essere trasformato in un’abitazione, ma ad alcune condizioni. I limiti di questa libertà dipendono, fondamentalmente, dalla possibilità di rispettare i principali requisiti igienico sanitari e normativi propri dell’edilizia residenziale.

Quindi, alla domanda “quando è possibile trasformare un seminterrato in un’abitazione?”, la risposta sarà in ogni caso un “dipende”. O meglio, si potrebbe dire ogni qualvolta sia possibile rispettare i parametri di aeroilluminazione e igienico sanitari, oltre a soddisfare a pieno le normative in materia di antincendio, antisismica, efficienza energetica e accessibilità. Se con appositi interventi, più o meno invasivi, è possibile rispondere a tutti quanti i requisiti allora il seminterrato può essere trasformato in un’abitazione.

Nella maggior parte dei casi, le problematiche più diffuse relative al seminterrato riguardano il rispetto dell’altezza minima del locale (che generalmente è di 2,70 metri) e la possibilità di garantire il corretto apporto di luce ed aria, potendo contare su superfici esposte all’esterno ridotte rispetto alle condizioni normali. Inoltre, si dovrà garantire il comfort interno del seminterrato, con condizioni termoigrometriche adeguate.

In ogni modo, le regole da rispettare per rendere abitabile un seminterrato possono variare di caso in caso, a seconda dei riferimenti tecnico normativi locali, che dipendono anche dal Comune. Per questo, è fondamentale rivolgersi sempre a un professionista tecnico competente.

Seminterrato abitabile: gli interventi da effettuare

Al di la dei requisiti normativi e della fattibilità, i principali interventi necessari a rendere abitabile un seminterrato sono comuni alla maggior parte dei casi. Salvo eccezioni, per i lavori è necessario un permesso di costruire, in quanto il cambio di destinazione d’uso ad abitazione comporta un passaggio ad un’altra categoria urbanistica.

Prevenire l’umidità nel seminterrato con impermeabilizzazioni e sistemi di VMC

Per quanto riguarda le opere, invece, si dovrà sicuramente prevenire il problema dell’umidità e delle infiltrazioni, che possono provocare muffe, spesso importanti nei locali seminterrati. Per fare ciò è necessario procedere con una corretta impermeabilizzazione dei locali del seminterrato, meglio se dall’esterno e combinata alla realizzazione di uno stato drenante per allontanare l’acqua.

Se non è possibile questo approccio, si può valutare di intervenire sul solaio controterra, realizzando un vespaio aerato, e ricorrendo a soluzioni alternative per l’umidità di risalita nelle pareti perimetrali, come le barriere chimiche o i dispositivi per l’elettroosmosi.

L’impermeabilizzazione del pavimento, inoltre, è d’aiuto nel limitare la presenza di gas Radon, per cui è sempre bene prevedere un buon sistema di ventilazione in un seminterrato trasformato in abitazione. Un impianto VMC, oltre a favorire la salubrità e la sicurezza dell’aria, permette anche di ridurre l’umidità.

L’isolamento termico del seminterrato: garantire il comfort climatico

Un ulteriore importante aspetto da non sottovalutare è la necessità di isolare termicamente i locali del seminterrato, al fine di garantire comfort e ridurre le dispersioni energetiche. Un locale seminterrato non abitabile, infatti, difficilmente sarà isolato. A seconda dei casi, si può procedere con la posa di un cappotto termico esterno (ad esempio se già si crea lo strato drenante esterno) o un isolamento interno.

Il rispetto dei requisiti aeroilluminanti del seminterrato

Altri interventi da valutare riguardano la rimozione di crepe o fessure e la realizzazione di tramezzi interni, per ottenere degli spazi idonei alla vita quotidiana. Inoltre, si dovranno molto probabilmente apportare delle modifiche alle superfici vetrate, anche se i requisiti per i rapporti aeroilluminanti possono prevedere deroghe in alcuni comuni per questi interventi di recupero. In ogni caso, sarà necessario provvedere alla sostituzione dei serramenti, al fine di installarne di nuovi e performanti sia termicamente, che acusticamente.

Installazione degli impianti e realizzazione delle finiture nel seminterrato

Poi, si dovranno installare tutti gli impianti necessari, anche per il riscaldamento, la produzione di acqua calda sanitaria e l’illuminazione artificiale (fondamentale in un seminterrato), rispettando i requisiti per l’efficienza energetica.

Infine, si potranno scegliere e posare tutte le finiture per pavimenti e pareti verticali. Nel caso delle pareti soprattutto, si consigliano prodotti particolarmente traspiranti, anche se si sono fatti i dovuti interventi di impermeabilizzazione.

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