Si può trasformare il tetto in terrazza?

Cosa dice la legge riguardo alla trasformazione del tetto in terrazza e quali permessi servono: una guida con caratteristiche e adempimenti tecnici per realizzare questo lavoro.

Indice degli argomenti:

• Si può trasformare il tetto in terrazza, ecco in quali casi
• Serve il permesso di costruire?
• Come trasformare il tetto in terrazza: adempimenti tecnici da seguire
• Come devono essere parapetto e pavimentazione della terrazza
• Quanto costa?

Trasformare il tetto in una terrazza ad uso esclusivo, alzi la mano chi non ha mai avuto questa idea. Si tratta di un intervento edilizio che permette ad un condominio di avere una terrazza personale sul terrazzo condominiale che, secondo il regolamento, appartiene a tutti i condomini.

Iniziamo col dire che si può trasformare il tetto in terrazza purché i lavori rispettino tutte le condizioni previste dalla legge, come spiegheremo dettagliatamente più avanti. Detto in poche parole si può avere il via libera alla trasformazione in terrazza soltanto se resti garantita “la funzione di copertura e protezione delle strutture sottostanti” del tetto.

Se desideri avere una terrazza personale trasformando il tetto dell’edificio qui troverai tutte le informazioni che cerchi per procedere in sicurezza (e senza rischiare sanzioni).

Si può trasformare il tetto in terrazza, ecco in quali casi

Abbiamo detto poc’anzi che è certamente possibile mutare la destinazione d’uso del tetto e trasformarlo in terrazza anche se ci sono alcuni accorgimenti a cui fare attenzione. 

Procediamo con ordine.

Per molto tempo la Cassazione ha ritenuto che non fosse possibile costruire una terrazza sul tetto condominiale ad uso esclusivo di un singolo condomino. I trasgressori avrebbero compiuto un atto illecito rischiando pesanti sanzioni amministrative.

Le cose sono radicalmente cambiate negli ultimi anni e ad oggi questo divieto non esiste più. Infatti secondo la Giurisprudenza più recente il condomino che è proprietario dell’appartamento sottostante al tetto condominiale può trasformare una porzione di esso in terrazza a certe condizioni:

• se la trasformazione in terrazza personale non altera la funzione tipica del tetto, ovvero la copertura delle strutture sovrastanti, la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio;
• non modifichi in modo consistente l’estensione del bene.

Al riguardo si possono consultare le sentenze della Corte di cassazione n. 2126 del 29/01/2021, n. 14107 del 03/08/2012 e n. 4256 del 21/02/2018. In particolare la sentenza n. 2126 della Cassazione ha stabilito quanto segue:

“il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali.”

Serve il permesso di costruire?

La risposta a questa domanda non può che essere affermativa. Chi intende trasformare il tetto in terrazza deve chiedere il Permesso di costruire al Comune in cui l’edificio è ubicato.

Il motivo è presto detto: dal punto di vista tecnico, la trasformazione del tetto è considerata un intervento di ristrutturazione edilizia poiché altera forma, sagoma, volume, superficie e destinazione d’uso rispetto al progetto iniziale.

Alla richiesta del Permesso segue un accertamento da parte di un perito tecnico incaricato dal Comune mirato ad accertare la sicurezza strutturale della terrazza di nuova costruzione. Il controllo riguarda diversi aspetti come la statica, l’impermeabilizzazione e le vie di accesso quindi scale e ascensore.

Al contrario generalmente non è richiesto il Permesso a costruire quando si vuole realizzare sul tetto una tettoia aperta su tre lati. In questa circostanza è sufficiente la “denuncia di inizio attività” (DIA) come previsto per le opere di manutenzione straordinaria, il restauro e la ristrutturazione edilizia (la normativa di riferimento è l’articolo 3 del D.P.R. 380/2001).

Come trasformare il tetto in terrazza: adempimenti tecnici da seguire

Chiarito il fatto che, a precise condizioni, è consentito trasformare il tetto in terrazza, vediamo quali sono i passaggi tecnici necessari.

Si badi che questa tipologia di intervento è a tutti gli effetti una ristrutturazione edilizia dato che modifica della volumetria complessiva dell’edificio e crea un organismo edilizio differente dal precedente. A seconda degli interventi bisognerà procedere con una SCIA oppure richiedere il Permesso di costruire al Comune di riferimento. Se l’edificio è ubicato in un’area con vincolo storico, artistico o paesaggistico allora servirà anche l’autorizzazione da parte dell’ente che ha emesso il vincolo.

Le autorità chiamate in causa valuteranno l’agibilità della terrazza tramite un collaudo.

C’è inoltre un adempimento da non sottovalutare: verificare la variazione dei carichi gravitazionali e di conseguenza il carico di fondazione. Questo adempimento rientra nella valutazione della sicurezza dell’edificio rispetto ai criteri antisismici previsti dalle Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC) del 2018.

Come devono essere parapetto e pavimentazione della terrazza

Quando si decide di trasformare il tetto in terrazza (o parte di esso) bisogna tenere presente che cambierà in maniera drastica la destinazione d’uso. Per farlo è necessario che lo spazio sia praticabile e sicuro. Per questa ragione sono necessarie due tipologie di interventi:

• da una parte l’adeguamento della pavimentazione;
• dall’altra la costruzione del parapetto (qualora non fosse già previsto).

Per trasformare il tetto in terrazza i materiali consigliati sono piastrelle, grès porcellanato, cotto, cemento e pietra naturale e PVC. In ogni caso, a prescindere dal materiale scelto, la pavimentazione dovrà essere resistente al calpestio e anti-scivolo.

Altro elemento fondamentale per una terrazza a norma è la presenza del parapetto elemento architettonico che serve a proteggere dalla caduta di cose e persone. Il parapetto o balaustra per essere a norma di legge deve avere un’altezza minima di 100 cm e deve essere inattraversabile da una sfera di 10 cm di diametro.

Quanto costa?

Vediamo ora l’aspetto economico di questa operazione. Prima di procedere alla trasformazione del tetto in terrazza è indispensabile conoscere (almeno in via orientativa) i costi da affrontare. Quanto costa dipende sia dalle condizioni strutturali dell’edificio che dalla grandezza della terrazza desiderata.

In caso di terrazzo ad uso esclusivo di piccole dimensioni (ad esempio fino a 15 mq) la spesa complessiva si aggira sui 5.000 euro; il costo è destinato a salire sensibilmente per realizzare terrazze più grandi, anche oltre i 20.000 euro.

Le voci che influenzano quanto costa la trasformazione sono molteplici: la pavimentazione, la costruzione del parapetto, la creazione dell’accesso alla terrazza e, ovviamente, la manodopera.

Per conoscere in anticipo il prezzo di questa operazione è sempre consigliabile richiedere un preventivo alla ditta che eseguirà i lavori.

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