Casa all’asta, quando conviene e regole da conoscere per acquistare in sicurezza

Con l’aumento dei prezzi delle case e dei tassi per accedere ai mutui bancari, sempre più persone si affacciano alle aste immobiliari dove è possibile acquistare appartamenti, ville o terreni a prezzi decisamente più bassi di quelli di mercato.

Alcuni però sono spaventati dal fatto che il prezzo così basso possa nascondere dei cavilli burocratici o delle difformità nelle case pignorate (ad esempio abusi mai dichiarati che andranno a ricadere sul nuovo proprietario).

Tuttavia se fatto con consapevolezza, magari con l’aiuto di agenzie o avvocati specializzati, comprare la casa all’asta può rivelarsi una scelta vantaggiosa sia per la prima che per la seconda casa senza perdere la possibilità di ottenere le agevolazioni fiscali previste dalla legge.

In questa guida le cose più importanti da sapere prima di interessarsi seriamente alle aste immobiliari, le istruzioni per partecipare e quali sono rischi e vantaggi.

Perché acquistare una casa all’asta

Acquistare una casa all’asta può essere un’opzione interessante per chi cerca un’occasione conveniente. Le case all’asta sono vendute a un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato, poiché la vendita avviene attraverso un’asta pubblica competitiva. Naturalmente i potenziali acquirenti possono trovare proprietà in diverse condizioni, dalle case da ristrutturare a quelle già pronte per essere abitate.

Ci sono diverse ragioni per cui le case finiscono all’asta, tra cui il fallimento del proprietario, il pignoramento da parte della Banca o da chi abbia un credito nei confronti del proprietario o la vendita forzata. Il pignoramento è il primo atto con cui si avvia l’espropriazione forzata dell’immobile, può avvenire anche per la prima casa, tranne nel caso in cui il soggetto creditore sia l’Erario (con alcune eccezioni, come previsto dalla Legge n. 69/2013).

In particolare l’articolo 76 prevede che:

Ferma la facoltà di intervento ai sensi dell’articolo 563 del codice di procedura civile, l’agente della riscossione:
a) non dà corso all’espropriazione se l’unico immobile di proprietà del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso aventi le caratteristiche individuate dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9, è adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente;
b) nei casi diversi da quello di cui alla lettera a), può procedere all’espropriazione immobiliare se l’importo complessivo del credito per cui procede supera centoventimila euro. L’espropriazione può essere avviata se è stata iscritta l’ipoteca di cui all’articolo 77 e sono decorsi almeno sei mesi dall’iscrizione senza che il debito sia stato estinto. 

Acquistare una casa all’asta può anche comportare alcuni rischi, per esempio spesso le case all’asta sono spesso vendute “as is“, il che significa che gli acquirenti non possono richiedere alcuna modifica o riparazione prima dell’acquisto.

Alla notifica di pignoramento segue la visita di un perito che valuterà le condizioni dell’immobile, il suo valore e il prezzo minimo dell’asta, che potrà poi essere rivisto al ribasso in caso di aste deserte, in cui non sia stata presentata alcuna offerta. 

Che fine fanno le case invendute all’asta?

In caso di più aste andate deserte (generalmente 4), in cui il prezzo base si abbassa fino al 25% di volta in volta, il Giudice può decidere di chiudere la procedura, se per esempio il prezzo raggiunto sia così basso da non coprire le richieste dei creditori.

In questo caso l’immobile torna al proprietario che però naturalmente continuerà ad avere il debito nei confronti dei creditori, che potranno decidere di tentare nuovamente la vendita all’asta, facendo lievitare le spese giudiziarie.

Case all’asta, come funziona la procedura di vendita e dove trovare gli immobili pignorati

Le aste sono da sempre un mercato parallelo a quello tradizionale dove, soprattutto nei piccoli centri abitati, è possibile acquistare unità immobiliari a prezzo stracciato. Il motivo è che le numerose “aste deserte” (cioè prive di partecipanti) fanno ogni volta diminuire il prezzo di partenza della vendita.

Chi non è del settore forse non sa che le aste non sono tutte uguali. Esistono diverse procedure stabilite di volta in volta dai tribunali competenti che determinando il “prezzo base”, le date e le modalità di partecipazione.

Le aste immobiliari si possono svolgere in presenza, presso il delegato alla vendita, in tribunale oppure per via telematica, tipologia che ha trovato ampia diffusione durante l’emergenza Covid-19 e che si è via via consolidata. Vi sono poi delle aste “miste” che si svolgono in maniera sincrona sia in presenza che online.

A prescindere dalla tipologia, vince l’asta chi offre il prezzo più alto e, in presenza di offerte identiche, chi rilancia di più.

Una delle principali differenze rispetto alla vendita tra privati o tramite agenzia è il metodo di pubblicizzazione delle case all’asta. Documentazione e immagini degli immobili pignorati e messi in vendita si trovano sui siti ufficiali dei tribunali locali o su portali ad hoc che offrono – di solito a pagamento – un servizio di supporto in tutte le fase della procedura.

Chi può partecipare ad un’asta giudiziaria

Tutti i cittadini italiani maggiorenni e gli stranieri con permesso di soggiorno possono partecipare alle aste in presenza o telematiche, come stabilito all’articolo 575 del Codice di procedura civile.

Via libera anche ai parenti del debitore, a prescindere dal grado, e al coniuge in separazione o comunione dei beni (anche se in questi casi potrebbe essere più complesso ottenere un mutuo bancario a causa della vicinanza con l’esecutato).

Fanno eccezione, quindi non possono partecipare alle aste immobiliari:

• il debitore titolare dell’immobile pignorato
• i soggetti pubblici in conflitto d’interesse, ad esempio il custode dell’immobile o lo giudice dell’esecuzione

La normativa vigente ammette che si possa partecipare alla vendita sia di persona che tramite un legale delegato; in quest’ultimo caso però oltre al prezzo d’acquisto si deve tener conto anche del compenso dell’avvocato.

Asta immobiliare, come verificare che sia tutto in regola

Quando si acquista un immobile sul mercato tradizionale compete all’agenzia immobiliare, al privato venditore o all’impresa costruttrice fornire la documentazione completa dell’unità abitativa, planimetria, classe energetica, dati catastali e così via.

Nelle aste di immobili e terreni, invece, tale documentazione è allegata al bando di vendita pubblicato dai tribunali o dai siti che sponsorizzano le aste:

• lo stato dell’immobile (planimetria, ristrutturazioni, classe energetica, presenza eventuale di abusi e difformità);
• presenza di ipoteche del vecchio proprietario o di diritti di terzi (come uso e usufrutto).

Chi non fosse esperto del campo, prima di partecipare alla vendita può chiedere ad un tecnico di valutare il reale valore dell’immobile, così da stabilire consapevolmente quanto offrire e quanto eventualmente rilanciare in fase di gara.

Comprare una casa all’asta è pericoloso?

Le aste – soprattutto quelle immobiliari – sono viste con diffidenza da molte persone che temono di incorrere in cavilli burocratici, immobili con abusi edilizi e vecchi proprietari che non vogliono lasciare l’abitazione. Per questi ed altri motivi spesso si rinuncia a partecipare nonostante i prezzi siano davvero convenienti.

Tuttavia è sbagliato dire a priori che le aste siano “pericolose”; come ogni affare ci sono dei rischi da prendere in considerazione e che si possono superare conoscendo la materia e affidandosi ad esperti del settore (avvocati o agenzie che danno supporto nelle fasi della vendita).

Ecco i principali aspetti a cui fare attenzione:

• avere la copertura finanziaria per acquistare l’immobile in caso di aggiudicazione. Questo perché l’offerta è irrevocabile, vale a dire che chi si aggiudica l’immobile non può avere ripensamenti e dovrà saldare il prezzo;
• leggere attentamente la perizia dell’immobile redatta dal tribunale, qui sono indicati eventuali abusi edilizi (che dovranno essere sanati dall’aggiudicatario) e lo “stato”, cioè se libero o occupato dal debitore o da terze persone.

Evidenziati i fattori di rischio, le aste hanno indiscutibilmente dei vantaggi in termini economici:

• il prezzo di vendita inferiore, fino al 67% in meno del libero mercato
• non sono dovute le spese di agenzia
• non serve il rogito del notaio (a meno che non si ricorra al mutuo)

Una precisazione è d’obbligo: sul mercato tradizionale è impossibile mettere in vendita un immobile in cui siano presenti degli abusi, nelle aste giudiziarie invece sì.

La presenza di abusi, sanabili e non sanabili, non osta la richiesta del mutuo bancario a patto che il nuovo proprietario provveda alla sanatoria secondo le norme in vigore.

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