I consigli più utili per comprare casa con il rent to buy

Con il rent to buy l’acquisto della casa avviene in un secondo tempo ma la disponibilità dell’immobile è immediata

Con il rent to buy si intende un nuovo tipo di contratto, introdotto dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), con cui il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore e futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.

Quali le caratteristiche di tale contratto?

• l’immediata concessione, da parte del proprietario, dell’utilizzo dell’immobile;

• l’obbligo di pagare un canone costituito da due diverse componenti: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo di acquisto;

• il diritto di acquistare l’immobile entro il termine stabilito nel contratto;

• la possibilità di imputare al prezzo di vendita la parte di canone indicata a tal fine nel contratto.

Le due fasi del rent to buy

• la prima è quella della concessione dell’utilizzo dell’immobile. Per effetto della stipula del contratto, il proprietario dell’immobile (concedente) ha l’obbligo di consegnarlo al conduttore. Quest’ultimo ha invece l’obbligo di pagare al concedente il canone pattuito (sia per la componente destinata all’utilizzo, sia per quella da imputare al prezzo di acquisto);

• la seconda fase, quella che comporta il trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore, è invece solo eventuale; la norma infatti non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce invece al conduttore il diritto all’acquisto. Quest’ultimo, pertanto, alla scadenza del termine convenuto è libero di decidere se procedere o meno all’acquisto (fermo restando, peraltro, l’obbligo del concedente di procedere alla cessione nel caso in cui il conduttore decida in tal senso). Quindi tutto dipende dalla decisione che sarà assunta dal conduttore, per cui: – se egli deciderà di non acquistare l’immobile, alla scadenza del termine il contratto cesserà di avere ogni effetto. Il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere l’intera componente dei canoni imputabile all’utilizzo; il conduttore, invece, avrà diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita così come determinata nel contratto medesimo; – se deciderà invece di esercitare il diritto all’acquisto, il concedente sarà tenuto a dare il proprio consenso alla vendita. Il conduttore, a sua volta, dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto dei canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo. Qualora il concedente non dovesse adempiere all’obbligo di stipulazione dell’atto di cessione, il conduttore potrà ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.), così come previsto dalla legge per il preliminar .

Il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile?

Si, sia ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, e altro ancora. Attualmente non si riscontrano preclusioni a utilizzare questo contratto anche per un terreno (agricolo, edificabile, ecc.); la normativa, infatti, non fa alcuna distinzione e non prevede esclusioni. Si parla genericamente di contratti per la concessione in godimento di “un immobile”. Non sono neppure esclusi i fabbricati “al grezzo”. Per questo tipo di immobili si potrebbe stabilire in contratto che le opere di completamento e finitura debbano essere realizzate proprio dal conduttore, prevedendo, di conseguenza, un canone ridotto per entrambe le componenti (remunerazione dell’utilizzo e corrispettivo di cessione) in relazione al fatto che il bene non è ancora agibile e che le spese per renderlo utilizzabile saranno, per l’appunto, sostenute dal conduttore.

Il conduttore ha l’obbligato di comprare la casa dopo il periodo di utilizzo?

No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà di acquistare il bene, ma non l’obbligo. Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy. Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti (l’acquisto dovrà comunque avvenire entro i dieci anni se si vuol mantenere l’effetto prenotativo della trascrizione).

Quali i vantaggi e i rischi per chi vende?

Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti. Il rischio è che il conduttore decida di non comprare l’immobile. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato dal conduttore per essere imputato a prezzo. L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente, e di dover fare ricorso al giudice per liberarlo e venderlo ad altri.

Il conduttore è tutelato?

Sì. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, cosa che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli che emergano dopo la trascrizione del contratto. La trascrizione ha una durata massima di dieci anni. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

Quali sono i costi di questo contratto?

Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/ venditore) e indirette (a carico del conduttore/acquirente). Il trattamento fiscale è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate in un’apposita circolare esplicativa (n. 4/E del 19 febbraio 2015). In ogni caso, per valutare vantaggi o svantaggi fiscali è necessario valutare la specifica posizione del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso. Anche per questo motivo il cliente ha bisogno fin dall’inizio della collaborazione di un professionista. I notai hanno le competenze necessarie a valutare l’operazione nel complesso e a consigliare il cliente su ogni singola questione fin dal momento iniziale, così da evitare danni futuri.

I vantaggi del venditore

Mantiene la proprietà dell’alloggio sino a che non venga pagato l’intero prezzo convenuto;
riceve un beneficio economico a fronte del rinvio nel tempo della vendita, costituito dal diritto all’incasso del canone nella sua duplice componente;
non è soggetto all’applicazione della disciplina vincolistica della locazione.

I vantaggi per l’acquirente

Potrà opporre al terzo acquirente il rapporto di utilizzo per effetto della trascrizione (si producono infatti gli stessi effetti della trascrizione del contratto di locazione della durata di più di nove anni visto il richiamo all’art. 2634, c. 1, n. 8, c.c.);
potrà opporre ai terzi l’obbligo assunto dal proprietario di vendergli il bene (mediante l’“effetto prenotativo”50), dovendo il rent to buy essere trascritto (art. 2645bis c.c.).
Tale effetto, peraltro, è limitato nel tempo (l’atto di vendita deve essere trascritto entro il termine di scadenza del rent to buy e comunque entro 10 anni dalla sua trascrizione); non avrà nessun obbligo, ma solo diritto all’acquisto del bene con piena libertà di decidere, alla scadenza, se esercitare o meno tale diritto; i costi a carico saranno limitati alla sola manutenzione ordinaria; il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali (IMU, maggior quota TASI), rimarrà a carico del proprietario/venditore.

Fonte notariato.it

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