Come funziona praticamente il contratto di locazione 4+4? Nella fase di rinnovo automatico, il proprietario può aumentare il canone di affitto?
Come si può dedurre facilmente dedurre, il contratto di locazione 4+4 ha una durata di quattro anni che si rinnova automaticamente per lo stesso periodo, salvo disdetta di una delle parti che deve essere inviata almeno 6 mesi prima della scadenza – attenzione, però, fa fede la data di ricezione della raccomandata, non quella di spedizione.
Cerchiamo di capire quali sono le modalità di rinnovo automatico del contratto locazione 4+4 e soprattutto cosa succede dopo la naturale scadenza degli otto anni. E cosa succede nel caso in cui l’inquilino non abbia intenzione di proseguire nel rapporto commerciale. Ma soprattutto vediamo quando può essere richiesto l’aumento.
Contratto di locazione 4+4, gli aumenti prima della scadenza
Il canone d’affitto non può essere aumentato dal proprietario prima della scadenza del contratto. Questa opzione può essere esercitata solo e soltanto attraverso una scrittura privata con la quale venga aggiunta la clausola dell’adeguamento Istat, possibilità che, comunque vada, è esclusa nel caso in cui si sia optato per la cedolare secca.
Eventuali richieste di importi extra rispetto a quelli concordati e registrati con il contratto di locazione non producono degli effetti tra le parti. L’inquilino, infatti, ha la possibilità di chiedere la restituzione di eventuali somme che siano versate in eccesso entro sei mesi dal momento in cui ha riconsegnato l’immobile.
È bene ricordare, ad ogni modo, che una volta scaduto il secondo periodo di quattro anni, il contratto di locazione 4+4 si rinnova automaticamente per altri quattro anni: vengono applicate le stesse condizioni previste dal contratto già sottoscritto, senza la necessità di confermarle ufficialmente. In questa sede, però, il locatore ha la possibilità di proporre un nuovo contratto con delle condizioni diverse rispetto al precedente: quindi è possibile richiedere un canone di locazione più alto rispetto agli otto anni già trascorsi.
Canone di locazione, come si può aumentare?
Il proprietario, che abbia intenzione di aumentare il canone di affitto alla scadenza degli otto anni del canone di locazione 4+4, deve inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno all’inquilino sei mesi prima della scadenza. Al suo interno deve essere contenuta la proposta del nuovo contratto con un canone più alto.
Nel caso in cui l’inquilino non dovesse rispondere alla proposta entro 60 giorni dal ricevimento della raccomandata, il suo silenzio deve essere considerato come un rifiuto alla proposta e il contratto di locazione deve essere considerato risolto alla scadenza prevista.
L’aumento del canone di affitto deve essere formalizzato ufficialmente attraverso la sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione 4+4, che quindi avrà una nuova durata di otto anni complessivi. Comunicare l’aumento con una raccomandata non ha valore legale, ma soprattutto non è sufficiente per determinare il nuovo importo.
Cedolare secca, come si gestisce l’aumento del canone
Le regole di base che abbiamo visto fino a questo punto non cambiano nel caso in cui il locatore abbia optato per la cedolare secca. Nel momento in cui il contratto di locazione scade passati gli otto anni – ossia i 4+4 – è necessario redigere e stipulare un nuovo accordo tra le parti. Questo passaggio è quanto mai importante, nel caso in cui si sia scelta la cedolare secca, perché questa opzione, di fatto, congela il canone per tutta la durata del contratto. Non possono nemmeno essere effettuati gli aggiornamenti in base all’indice Istat.
L’aumento del canone di affitto non comporta solo dei problemi con l’inquilino – che è libero di accettarlo o meno – ma soprattutto con l’Agenzia delle Entrate, che potrebbe arrivare a contestare che sia stata applicata la cedolare secca mente in realtà le parti avevano concordato un canone diverso.
Volendo essere molto pragmatici, come si deve muovere il proprietario di un immobile per chiedere l’aumento del canone di locazione? Facciamo un esempio pratico: il 1° dicembre 2017 è stato stipulato un contratto 4+4: la sua scadenza, quindi, è il 30 novembre 2025. Entro il mese di maggio 2025 l’inquilino deve ricevere una raccomandata con ricevuta di ritorno contenente la proposta del nuovo contratto 4+4 con canone maggiorato. Il conduttore ha due mesi di tempo per accettarla: se la sua risposta è affermativa, dal 1° dicembre 2025 scatta il nuovo accordo, in caso contrato (o se non risponde affatto) deve lasciare libero l’immobile.
Come si potrà ben capire, rinnovare un accordo di locazione richiede una procedura ben precisa, che deve essere rispettata nei minimi dettagli. È necessario, soprattutto, non dimenticare che si deve sottoscrivere un nuovo accordo per iscritto.
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