Il Mercato italiano delle costruzioni

Le nuove stime del CRESME parlano di un 2004 che si è chiuso per l’insieme delle costruzioni con un rimbalzo del + 1,3% rispetto al 2003, come dalle previsioni dello scorso anno (ma la crescita per la contabilità nazionale è del 3,1%), e con un 2005 che crescerà solo dello 0,5%
Le nuove case trainano il mercato immobiliare…
Erano due i motori che hanno sostenuto la crescita delle costruzioni negli ultimi tre anni: la nuova produzione residenziale, il solo a registrare nel 2005 un andamento in linea con gli altri anni con un 5% in più, e le opere pubbliche.
E se il primo continua a crescere il secondo rallenta.
Per quanto riguarda le dinamiche della nuova produzione di edilizia residenziale essa va analizzata sotto due punti di vista:
– il primo è la presa d’atto della continua crescita della produzione. La stima per il 2005 è di 300.000 nuove abitazioni ultimate, mentre nel 2006 saranno 311.000. E poche meno saranno nel 2007. Quindi una offerta che arriva in inerzia sul mercato;
– il secondo è la dinamica del mercato immobiliare che, cresciuto secondo i dati ufficiali in modo sostenuto nei primi mesi del 2005, dovrebbe chiudere il 2005 con una ulteriore crescita delle compravendite del 1,3% (ma per l’Agenzia del Territorio la crescita sarà del 2,7%).
In realtà se da questo dato si sottrae il patrimonio residenziale realizzato nel 2005, ci si rende conto la crescita del mercato immobiliare è dovuta all’incremento dei rogiti notarili degli immobili della nuova costruzione ultimati. In sostanza il mercato immobiliare non legato alla nuova costruzione, si è fermato.

… e la domanda delle famiglie sosterrà il mercato delle costruzioni nei prossimi anni
Il mercato immobiliare è un ‘nodo’ da sciogliere importante per la previsione di cosa succederà nei prossimi anni nel mercato delle costruzioni.
Fino ad oggi il fatturato dell’immobiliare ha continuato a crescere e a smentire previsioni di frenata, sospinto da tre motori: la domanda di investimento; la domanda di qualità che ha espresso la figura del compratore venditore (vendo la mia casa in proprietà per acquistarne una di maggiore qualità e di maggior valore); e una sconvolgente domanda di nuove famiglie.
Famiglie italiane e famiglie straniere: i numeri che sono messi in fila nel rapporto congiunturale di quest’anno sono sorprendenti: 256.000 nuove famiglie all’anno nella prima metà degli anni 2000; erano state 190.000 nuove famiglie all’anno negli anni ’90; 130.000 negli anni ’80; 265.000 famiglie negli anni ’70. Un onda, un boom che non era stato valutato nelle dimensioni, che esprime una domanda: una casa per abitare.
Sono famiglie italiane, le famiglie dei figli del baby boom della fine degli anni ’60 che sono usciti tardi dalle famiglie di origine, sono le nuove generazioni che si cumulano con questi, e che fuoriescono un po’ prima della generazione precedente, e sono famiglie straniere, le famiglie degli immigrati, dei lavoratori stranieri che diventano sempre più numerosi e più stabili.
Nel 2004 i lavoratori stranieri con permesso di soggiorno sono diventanti quasi 2,8 milioni.
Una domanda autoctona e una domanda straniera, una domanda di case per abitare.
Il 18% di un campione di 3500 famiglie nella grandi aree urbane del paese ha dichiarato di avere un famigliare che nei prossimi tre anni avrà bisogno di una abitazione autonoma.
Una domanda che per quanto riguarda gli italiani tenderà nei prossimi anni a refluire, a ridursi, ma per la domanda degli stranieri sarà variabile dei flussi di immigrazione e della dinamica economica.
Questa domanda sosterrà il mercato, sosterrà l’offerta, impedendo un crollo del mercato nei prossimi anni.
La domanda esprime esigenze diverse: ad esempio case in affitto, ad esempio case a prezzi ragionevoli, ad esempio case popolari.
La forte crescita dei prezzi del mercato immobiliare ha reso molto più povero chi non ha una casa in proprietà.
E l’emergenza abitativa è diventato uno dei temi caldi del 2005. La questione della casa è tornata nelle agende della politica. Anche di chi non ne aveva mai parlato.
La casa è oggi questione articolata: un insieme complesso di domande che vede crescere una componente marginale alla quale va data risposta.
Una risposta che oggi non può non essere articolata.
Un category management per le politiche abitative.

La frenata degli investimenti nelle opere pubbliche
La frenata delle opere pubbliche è il fatto nuovo del 2005.
L’investimento nelle infrastrutture è stato il fiore all’occhiello e il vanto di questa prima metà degli anni 2000.
D’un tratto le risorse sembrano bloccarsi.
Il debito pubblico tornato a crescere richiede interventi decisi, che non possono non toccare anche le opere pubbliche.
Per la finanziaria in discussione, lo Stato dovrà limitarsi al 95% della spesa dell’anno precedente, e all’ANAS, che ha bisogno di 3 miliardi di euro per far fronte agli impegni ordinari e a quelli per le opere straordinarie, dovrebbe arrivare la metà delle risorse necessarie.
Ma se questa partita è ancora incerta, è un problema di distribuzione dei tagli della spesa pubblica, quella che si gioca con i bandi di gara è invece un dato di fatto.
Nel 2005, per la prima volta negli anni 2000, gli importi dei bandi di gara per le opere pubbliche si riducono. Negli ultimi sei mesi del 2005 la flessione è del 14%.
E quello che succederà il prossimo anno è presto detto: mantenimento dei livelli di spesa sull’anno precedente o leggera flessione.
Per il 2006 sono possibili tre scenari alternativi.
Il primo scenario, che chiamiamo “tendenziale”, è quello delle stime “ufficiali” CRESME, e si basa sul trend registrato dalle gare di lavori pubblici negli ultimi anni, insieme alle recenti notizie di incertezza sui pagamenti delle opere in corso di esecuzione.
Il risultato è la previsione di un modesto +0,1% in valori costanti, che apre una futura fase di arretramento per il settore, per il quale nel 2009 la flessione sarà di 1,2 punti percentuali.
Il secondo scenario presuppone l’approvazione delle misure di contenimento previste dalla Finanziaria per l’Anas e le Amministrazioni dello Stato, con il risultato che la manovra non avrà ricadute sulla spesa delle ferrovie, mentre gli effetti sugli altri due soggetti saranno in grado di determinare una contrazione complessiva della spesa per opere pubbliche, che invece di una debole crescita, potrebbe registrare una flessione del -1% in valori costanti.
Il terzo scenario presume il recupero di tutte le risorse necessarie per coprire il fabbisogno di Anas e l’effettivo avvio dei lavori del Ponte sullo Stretto di Messina. In questo caso si avrebbe una crescita rispetto al 2005 di 5,7 punti percentuali in valori costanti.

In attesa che riparta il recupero
Dopo il 2001, il comparto della riqualificazione del patrimonio esistente, il comparto della manutenzione, si è arenato nella debolezza dell’economia e dei consumi; La manutenzione del patrimonio residenziale non riprende la sua corsa, l’economia difficile ne frena le risorse e il nuovo ha asciugato le capacità di spesa, mentre il non residenziale scende dai 198 milioni di mc prodotti nel 2002 alla comunque ragguardevole cifra di 147 milioni di mc nel 2003.
In frenata, sia di produzione fisica che di investimenti, ma con qualche settore che comincia a ‘scalpitare’, come la logistica, o che continua la sua corsa come la grande distribuzione commerciale o dei servizi al tempo libero e alla persona, o che mostra qualche segno di ripresa, come gli uffici. Ma bisognerà aspettare la ripresa economica per trasformare questa domanda in quantità rilevanti.
La frenata del mercato è una frenata che interessa soprattutto interessa la manutenzione straordinaria.
Nel comparto residenziale sono le famiglie che ormai da qualche hanno ridotto i loro consumi.
La domanda di qualità è stata soddisfatta attraverso una nuova abitazione e gli interventi di riqualificazione sono stati spesso procrastinati.
Nel 2004 la manutenzione ordinaria è cresciuta dello 0,4%, mentre sono drasticamente diminuiti gli interventi di manutenzione straordinaria (-14,7%), soprattutto i rifacimenti esterni e il rifacimento dei bagni. Mentre rifacimenti interni e infissi hanno fornito dinamiche più positive.
Un segnale di frenata per l’attività di ristrutturazione, soprattutto in questi primi mesi del 2005, viene dalle richieste di sgravi Irpef sulle ristrutturazioni edilizie. Innanzitutto va segnalato che ormai, dal 1998, 2,4 milioni di famiglie hanno usufruito della agevolazioni, ma che allo stesso tempo si tratta solo di un segmento del mercato: si può ipotizzare che solo il 20% degli interventi di riqualificazione utilizza le agevolazioni.
Ma il fatto importante è che il numero delle richieste ha mostrato valori negativi nel 2003, per poi risalire nel 2004 dell’11,3% e flettere dell’8% nei primi nove mesi del 2005.

Continua la frenata dell’edilizia non residenziale
L’edilizia non residenziale rimane ancora scottata dalla grande ondata di produzione che ha interessato il 2002 e poi il 2003.
I volumi realizzati delle nuove costruzioni parlano più di ogni altro commento: nelle nuove stime del CRESME, presentate per la prima volta in questo rapporto congiunturale, 198 milioni di m3 nel 2002, 172 milioni nel 2003, 168 milioni nel 2004 per arrivare a 147 nel 2005. Una produzione ancora molto elevata, superiore a quella del 1999 e del 2000.
Una produzione che sta tornando su livelli più ragionevoli.
Del resto il mercato immobiliare del non residenziale, dopo aver registrato una crescita delle compravendite del 36,5% nel 2002, essere sceso del 22,5% nel 2003 e di nuovo risalito dell’8,4% nel 2004, nel 2005 registrerà una nuova, ma leggera flessione.
Logistica, centri commerciali, uffici, sono i settori che meglio stanno reagendo nella fase di frenata, mentre difficile resta la situazione per l’edilizia industriale.
Lo scenario previsionale delle nuove costruzioni non residenziali registrerà ancora una flessione dell’1,4% nel 2006, ma si tratta di una flessione più contenuta rispetto a quelle degli anni precedenti.
Con il 2007, se si dovesse confermare uno scenario di miglioramento dell’economia, l’edilizia non residenziale potrebbe riprendere a crescere.
I settori più dinamici saranno certo quelli legati alla logistica, al commercio della grande distribuzione ma anche ad una nuova offerta di immobili destinati alle attività terziarie, ai servizi di produzione e ai servizi alla persona.

Per scaricare il grafico sull’incidenza della nuova produzione residenziale
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Per scaricare il grafico sulla percentuale del recupero al valore della produzione
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Per scaricare la tabella sugli investimenti nelle costruzioni
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Per scaricare la tabella sulle compravendite di abitazioni
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Per scaricare la tabella sulle spese di investimento degli enti pubblici
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Per scaricare la tabella sulle previsioni 2006
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