A definire ufficialmente quali siano gli immobili vincolati è il Dlgs n. 42/04 – il Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio -, che li identifica per il loro interesse storico, artistico, archeologico o culturale. Quando un particolare edificio ha le caratteristiche appena descritte, il proprietario è tenuto ad adempiere alcuni obblighi, in cambio di un trattamento di favore sulle imposte dirette.
La disciplina sugli immobili storici è importante in un Paese come l’Italia nel quale insiste un patrimonio artistico di valore. Nel corso degli anni sono state emanate diverse norme per tutelarlo e preservarlo.
Immobili storici vincolati, le normativa di riferimento
Essere proprietari di un immobile storico, oltre ad essere un vanto, è una vera e propria responsabilità, soprattutto sotto il profilo dei costi di gestione. Questo è il motivo che ha portato il legislatore a riservare un trattamento di favore per questi soggetti.
Alcune disposizioni agevolative sono rimaste in vigore fino al 2013: a partire dal 1° gennaio 2014 sono entrati in vigore l’articolo 10 del Dlgs 23/11 e l’articolo 26 del Dlgs n. 104/13. Stiamo parlando di due importanti disposizioni normative, attraverso le quali è stata completamente riformata la disciplina dei trasferimenti immobiliari a titolo oneroso. La novità più importante è stata la totale abrogazione delle agevolazioni previste per gli immobili storici.
A definire quali siano gli immobili storici è il Dlgs n. 42/04: il vincolo deve essere iscritto attraverso un’apposita notificazione che deve essere inviata ai proprietari o ai legittimi detentori o possessori.
Il vincolo sull’immobile storico deve essere trascritto, inoltre, nella conservatoria dei registri immobiliari. Nel caso in cui la trascrizione non sia stata effettuata, il proprietario non perde il diritto ad ottenere le relative agevolazioni fiscali.
Gli obblighi dei proprietari degli immobili storici
I vincoli sugli immobili storici determinano una serie di obblighi e responsabilità in capo ai proprietari.
Non possono essere effettuate delle opere di demolizione, modifica o restauro. La conseguenza di questo divieto è che non si può adibire la proprietà ad un uso che non sia compatibile con il suo interesse o che possa recare danno di qualsiasi tipo. Eventuali modifiche devono ottenere l’autorizzazione ministeriale.
Devono inoltre essere sostenute le spese necessarie alla conservazione e alla manutenzione dell’immobile. Comprese quelle di restauro.
Non possono essere stipulati degli atti a titolo oneroso o gratuito che determinino il trasferimento della proprietà (anche quando l’operazione ne coinvolge solo una parte). Prima di attivarsi per questo tipo di operazione è necessario effettuare una denuncia al Ministero competente.
Infine l’immobile storico deve essere accessibile al pubblico.
Quali sono gli immobili storici vincolati
In quale modo è possibile individuare gli immobili storici vincolati? La sua classificazione non deriva direttamente dalle risultanze catastali, ma si riscontra esclusivamente nella conservatoria dei registri immobiliari: quest’ultima altro non è che il luogo in cui viene trascritto il provvedimento attraverso il quale, ad un immobile storico, viene riconosciuto un determinato valore storico o artistico.
Come funziona la tassazione diretta
La tassazione diretta di un immobile storico deriva direttamente dal suo possesso ed è essenzialmente quella ai fini dell’Imu. A partire dal 2012 questa imposta ha assorbito l’Irpef e le relative addizionali. Questo significa che una persona fisica, proprietaria di un immobile storico, deve pagare esclusivamente l’Imu. Non ci sono altre imposte dirette da versare.
Il discorso cambia leggermente per le società: in questo caso il reddito della proprietà è costituito dalla rendita catastale rivalutata. Anche gli enti commerciali devono pagare l’Imu: per gli immobili storici tenuti a disposizione del pubblico non deve essere applicata la maggiorazione di un terzo.
Maggiore attenzione bisogna prestare nel caso in cui l’immobile sia locato a terzi.
Il reddito fondiario sugli immobili è determinato dal dato maggiore tra:
- il canone di locazione percepito, al netto della deduzione forfettarie pari al 35%;
- la rendita catastale rivalutata 5% che risulta dall’applicazione della tariffa d’estimo, che deve essere ridotta del 50%.
Dal canone di locazione devono essere considerati al netto delle spese e degli oneri accessori che sono stati sostenuti.
Anche per gli immobili storici dati in locazione è possibile ricorrere alla cedolare secca, che permette di avere una tassazione alternativa all’Irpef con aliquota al 21% (per il primo immobile). In questo caso, però, il proprietario deve valutare l’effettiva convenienza della sua scelta, perché con la tassazione ordinaria c’è una deduzione forfettaria del 35%: più è alto il canone di locazione, meno è conveniente la cedolare secca.
Immobili storici, la tassazione indiretta
La tassazione indiretta sugli immobili vincolati è determinata dalle imposte di trasferimento o di donazione, che devono essere versare nel momento in cui viene effettuato un passaggio di proprietà.
Per il trasferimento di queste proprietà è necessario tenere conto dei seguenti oneri:
- imposta di registro: aliquota 9%, minimo mille euro;
- imposta ipotecaria: 50 euro;
- imposta catastale: 50 euro
In altre parole i costi che devono essere sostenuti sono identici a quelli degli immobili non vincolati.
La situazione cambia nel caso di donazione, perché l’articolo 59, comma 1, del D.Lgs. n. 346/90 prevede che per questo tipo di donazione sia prevista un’imposta di registro pari a 200 euro.
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