Fra gli strumenti disponibili vi è ad esempio, Danea Domustudio, software per la gestione completa del condominio, si rivela molto utile per gli amministratori professionisti che vogliono gestire le spese condominiali e la loro ripartizione in modo accurato.
Nelle prossime righe proveremo ad approfondire il tema spese condominiali, fornendo una definizione del termine, i metodi di calcolo, i criteri di ripartizione e infine esaminando l’iter di approvazione da parte dei condomini.
Cosa sono le spese condominiali e cosa comprendono
Le spese condominiali sono somme di denaro che tutti i proprietari di unità immobiliari all’interno di un condominio devono versare per coprire i costi relativi alla gestione, manutenzione e amministrazione dell’edificio, rappresentando quindi un onere necessario per garantire il corretto funzionamento e la preservazione nel tempo delle parti comuni.
Secondo quanto stabilito dall’articolo 1117 del Codice civile, le parti comuni dell’edificio comprendono elementi strutturali come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri, le travi portanti, i tetti, i lastrici solari, nonché le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.
A questi si aggiungono anche le aree destinate a parcheggio, i locali per i servizi comuni (come la portineria, l’alloggio del portiere, la lavanderia), gli stenditoi, i sottotetti destinati all’uso comune e tutte le installazioni come ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati per gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento.
Tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per poter usufruire delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni regolarmente deliberate dall’assemblea, in ragione dell’interesse di ciascuno e secondo quanto stabilito dalle tabelle millesimali, senza possibilità di sottrarsi a tali obblighi neanche rinunciando al diritto sulle cose comuni.
Tipologie di spese condominiali: ordinarie e straordinarie
Le spese condominiali possono essere classificate in due macrocategorie principali: spese ordinarie e spese straordinarie, una distinzione fondamentale che incide sia sulla modalità di approvazione che sull’impatto economico per i condomini.
Le spese ordinarie riguardano la gestione quotidiana e la manutenzione regolare dei beni comuni e vengono sostenute periodicamente dai condomini, includendo voci come la pulizia delle scale, l’illuminazione delle aree comuni, le riparazioni generiche come serrature e sostituzione di lampadine, nonché il compenso dell’amministratore e le utenze condominiali.
Le spese straordinarie, invece, si riferiscono a interventi di maggiore entità come la manutenzione straordinaria dei beni comuni e la loro ristrutturazione, comprendendo ad esempio la sostituzione delle travi, il rifacimento della facciata, il rinnovamento degli impianti o la sostituzione della caldaia, e richiedono generalmente un’approvazione specifica da parte dell’assemblea condominiale.
Per quanto riguarda le spese straordinarie di notevole entità, l’articolo 1136 comma 2 del Codice civile stabilisce che devono essere approvate in assemblea con la maggioranza qualificata, ovvero con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, garantendo così una più ampia condivisione delle decisioni economiche rilevanti.
La distinzione tra spese ordinarie e straordinarie è particolarmente importante anche in caso di vendita dell’immobile, poiché determina quali spese rimangono a carico del venditore e quali invece passano all’acquirente, secondo quanto previsto dalla normativa vigente e dagli accordi tra le parti.
Come si calcolano le spese condominiali: le tabelle millesimali
Le tabelle millesimali costituiscono lo strumento fondamentale per la ripartizione delle spese condominiali, stabilendo con precisione le quote di partecipazione e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni dell’edificio.
Il valore proporzionale delle singole unità immobiliari viene espresso in millesimi, dove l’unità di misura (1000/1000) rappresenta il valore dell’intero edificio comprensivo del suolo e delle parti comuni, mentre a ciascuna porzione materiale viene attribuito un numero di millesimi corrispondente al suo valore in rapporto al valore complessivo dell’edificio, tenendo conto di parametri quali la superficie, la cubatura e l’ubicazione dell’unità stessa.
Il calcolo delle tabelle millesimali è un’operazione complessa che richiede competenze specifiche, poiché devono essere considerati vari coefficienti correttivi che influenzano il valore degli immobili: il coefficiente di destinazione che definisce la funzione dell’ambiente (bagno, balcone, cucina), il coefficiente di piano che può variare a seconda della posizione verticale nell’edificio, il coefficiente di orientamento che tiene conto dell’esposizione (nord, sud, est, ovest), il coefficiente di luminosità che considera l’illuminazione naturale degli ambienti e il coefficiente di prospetto che valuta la veduta della stanza.
Le tabelle millesimali sono obbligatorie per legge quando la comunità condominiale supera il numero di 10 unità, e data la complessità del loro calcolo, è consigliabile affidarsi a professionisti o utilizzare software specializzati che consentono di eseguire facilmente il calcolo, la personalizzazione e la stampa delle tabelle millesimali, con la possibilità di esportarle nei formati standard RTF, XLS e TXT per un’agevole gestione e consultazione.
Criteri di ripartizione per le diverse tipologie di spese comuni
La ripartizione delle spese condominiali si basa su tre criteri fondamentali che determinano come vengono suddivisi gli oneri economici tra i vari condomini, tenendo conto delle diverse tipologie di beni e servizi comuni.
Il criterio proporzionale, regolato dall’articolo 1123 comma 1 del Codice civile, prevede che le spese relative alle parti comuni indivisibili (come fondazioni, muri maestri, pilastri, fognature, pertinenze, impianto antincendio, portineria) vengano divise in base ai millesimi della tabella generale (tabella A), coinvolgendo tutti i condomini senza distinzione in quanto interessano elementi che non possono essere utilizzati separatamente. Il criterio differenziato, descritto all’articolo 1123 comma 2, si applica alle spese comuni divisibili che vengono ripartite in proporzione all’uso che ciascun condomino può farne, come nel caso delle scale e dell’ascensore, per i quali l’articolo 1124 stabilisce che la spesa venga divisa per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Il criterio separato, indicato nell’articolo 1123 comma 3, riguarda i beni destinati a servire i condomini in misura separata (ad esempio, porzioni di tetto che coprono solo alcune unità abitative), dove le spese relative alla loro manutenzione sono a carico esclusivo del gruppo di condomini che ne fa un uso separato e vengono gestite attraverso tabelle particolari (tabelle d’uso B-C-D).
Per specifiche voci di spesa come riscaldamento centralizzato, il D.lgs. 102/2014 ha introdotto l’obbligo per gli edifici di dotarsi di sistemi di contabilizzazione e termoregolazione del calore, permettendo di dividere le spese in base all’effettivo consumo registrato, distinguendo tra consumi volontari (misurati dai contabilizzatori) e consumi involontari (calcolati secondo la tabella millesimale del riscaldamento e relativi alle dispersioni di calore nelle reti di distribuzione).
Gestione e approvazione delle spese: ruolo dell’amministratore e dell’assemblea
L’amministratore di condominio svolge un ruolo centrale nella gestione economica del condominio, essendo responsabile per la redazione del bilancio condominiale (o rendiconto) che rappresenta la fotografia dello stato economico, finanziario e patrimoniale della comunità.
Secondo quanto previsto dall’articolo 1130 bis del codice civile, il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, e deve essere composto da un registro di contabilità, un riepilogo finanziario e una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea condominiale per l’approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio, momento in cui viene generalmente approvato anche il bilancio preventivo per la gestione corrente, che include il piano di riparto e stabilisce le rate che i condomini dovranno versare nell’anno successivo.
L’approvazione del bilancio avviene con delibera da assumersi con il voto favorevole della maggioranza dei presenti, rappresentanti almeno un terzo del valore millesimale, e in caso di mancata approvazione, il rendiconto consuntivo non avrà alcun valore legale come documento, costringendo i condomini a continuare a versare le quote in base all’ultimo bilancio preventivo approvato.
Il condomino che ritiene errato il rendiconto condominiale ha 30 giorni di tempo per impugnare la delibera di approvazione dinanzi al giudice di pace, a condizione che non abbia espresso voto favorevole alla sua approvazione, mentre qualora la maggioranza dei condomini presenti in assemblea, rappresentante almeno la metà del valore millesimale dell’edificio, ritenga che il bilancio sia inesatto, può decidere di nominare un revisore condominiale che potrà procedere con la ricostruzione della contabilità e la produzione di un nuovo rendiconto.
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