Scegliere il miglior mutuo immobiliare

La più grave crisi degli ultimi decenni, che ha colpito il sistema economico mondiale, in particolare, tra la seconda metà del 2008 e la prima metà del 2009, ha ovviamente investito anche il mercato italiano dei mutui, con effetti sia diretti (instabilità dei tassi Euribor e crescente diffidenza delle banche nell’erogazione dei finanziamenti) sia indiretti (difficoltà di tanti mutuatari a far fronte, una volta perso il posto di lavoro, al pagamento delle rate di mutuo).
Dinanzi a tale situazione anche il Governo italiano ha tentato di correre ai ripari, varando – con D. L. 185/2008, convertito, con modifiche, nella legge 2/2009, recante “Misure urgenti per il sostegno a famiglie, lavoro, occupazione e impresa e per ridisegnare in funzione anti-crisi il quadro strategico nazionale” – una serie di misure volte ad agevolare i mutuatari.
In particolare, per tutti coloro che avevano stipulato un mutuo a tasso non fisso prima del 31 ottobre 2008 per acquistare, costruire o ristrutturare la “prima casa”, le rate da corrispondere nel 2009 potevano essere calcolate con riferimento al maggiore tra un tasso di interesse pari al 4%, senza spread, spese varie o altro tipo di maggiorazione e il tasso contrattuale alla data di sottoscrizione del mutuo e, comunque, per un ammontare non superiore a quanto previsto dalle condizioni contrattuali in essere. La differenza tra l’importo a carico del mutuatario e quello delle rate da corrispondere in base al contratto di mutuo sottoscritto rimaneva a carico dello Stato.
Tale ultimo intervento normativo (rimasto, tuttavia, privo di sostanziale operatività) si è posto, dunque, sulla scia delle novità introdotte dal D.L. 7/2007 (cd. decreto Bersanibis), dalla Legge Finanziaria 2008 e dal D.L. 93/2008 (cd. decreto Tremonti), i quali, già in precedenza, avevano significativamente innovato il settore dei mutui, attraverso il riconoscimento ai mutuatari di una serie di benefici ed opportunità.
Negli ultimi mesi, dunque, anche per effetto dei provvedimenti normativi via via adottati, la domanda di mutui richiesti dalle famiglie italiane è cresciuta grazie, in particolare, secondo gli esperti, alla rinegoziazione di mutui già contratti ed al calo repentino dei tassi di interesse.
Secondo i dati resi noti dall’Associazione Bancaria Italiana, in uno dei suoi ultimi rapporti, il tasso di interesse sui mutui destinati all’acquisto delle abitazioni ha raggiunto il suo minimo storico: a febbraio 2010 esso ha, invero, toccato il 2,60% (cifra che sintetizza l’andamento dei tassi fissi e variabili e la composizione dell’erogazione in base alla tipologia di mutuo), in discesa di oltre un punto e mezzo percentuale rispetto al mese di marzo del 2009. Alla stessa data, inoltre, i finanziamenti per l’acquisto di immobili hanno fatto segnare una crescita superiore all’8% sul mese precedente.
Tassi bassi e spread in riduzione hanno anche portato la maggioranza degli italiani a preferire i mutui a tasso variabile, che rappresentano oggi quasi l’80% delle nuove erogazioni, a quelli a tasso fisso (17%) e a tasso misto (4%). Per quanto riguarda l’importo medio dei mutui erogati, la classe d’importo dominante è quella dei mutui tra 100mila e 150mila euro (35% del totale). In relazione alla durata, infine, si confermano prevalenti, ancora oggi, i mutui spalmati sulle durate più estese, 30-40 anni (28% del totale), davanti ai mutui ventennali (24%).
Con questo volume ci si propone di offrire una guida chiara ed agile al mercato dei cd. mutui immobiliari (anche mediante l’ausilio di schemi, tabelle ed esempi pratici), analizzandone gli aspetti giuridici (con particolare riferimento alla evoluzione normativa degli ultimi mesi ed anni) e le implicazioni fiscali (con riguardo, in special modo, alle agevolazioni previste dalla disciplina vigente), tentando così di offrire ai risparmiatori uno strumento utile per orientarsi con esaustività e rapidità nella scelta di un nuovo e conveniente mutuo o nella “rinegoziazione” di quello eventualmente già stipulato. In questa medesima ottica viene fornito un glossario dei termini più ricorrenti nella prassi relativa ai mutui ed un’appendice, di agevole consultazione, dei più rilevanti provvedimenti normativi in materia.

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