Permuta immobiliare, come funziona e quando può essere utilizzata

In cosa consiste la permuta immobiliare? E, soprattutto, come funziona? Volendo rispondere velocemente a questa domanda, si può affermare che è il contratto che ha come oggetto il trasferimento di proprietà o di eventuali diritti da un contraente all’altro. Lo strumento è regolamentato attraverso l’articolo 1552 del Codice Civile.

All’interno dell’articolo che abbiamo appena citato non si parla esplicitamente di permuta immobiliare, ma ci si riferisce, più genericamente, al trasferimento della proprietà di cose. Viene ammessa, in estrema sintesi, la possibilità che abbia come oggetto un immobile, come può essere, ad esempio, una casa.

In un certo senso si può paragonare la permuta immobiliare ad un baratto, che non prevede lo scambio di denaro. Per gli immobili l’operazione si realizza con lo scambio della proprietà tra due soggetti diversi, che possono essere privati o aziende.

La permuta immobiliare nel codice civile

A disciplinare la permuta è l’articolo 1552 del Codice Civile, attraverso il quale viene definito questo strumento come il contratto che ha come “oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”.

Per questo particolare strumento di deve applicare la disciplina stabilita per la compravendita immobiliare – dato che risulta essere compatibile -, che è stata disposta attraverso l’articolo 1555 del Codice civile. La permuta, però, differisce da quest’ultima perché lo scambio non si concretizza a seguito del versamento di un corrispettivo in denaro. Ma con il trasferimento della proprietà. Volendo sintetizzare al massimo, in questa particolare compravendita immobiliare lo scambio avviene attraverso il trasferimento della proprietà di cose o altri diritti, non con il pagamento di una somma.

In un certo senso la permuta immobiliare deriva dal baratto, anche se da quest’ultima si differisce. Prima di tutto per il valore economico degli oggetti, ma anche perché, quando lo scambio ha come oggetto due immobili, oltre allo scambio tra le proprietà si può aggiungere del denaro, quando il valore tra i due beni è differente. Nel baratto questo avviene più difficilmente.

La diffusione della permuta immobiliare

La permuta immobiliare, ad oggi, non risulta essere particolarmente diffusa, più che altro perché è necessario che due diversi soggetti si incontrino ed abbiano lo stesso obiettivo. Come, ad esempio, quello di entrare in possesso di un immobile senza dover ricorrere ad un mutuo. La procedura, tra l’altro, risulta essere più semplice e meno onerosa rispetto ad una normale compravendita.

I soggetti coinvolti nell’operazione possono essere due privati – in questo caso si procede con la permuta diretta – o tra un privato ed un’azienda. È prevista anche la cosiddetta permuta aziendale, quando i due soggetti coinvolti sono delle società. Una delle possibilità previste è la permuta con costruttore: viene acquistata una casa in fase di costruzione e in cambio si cede al costruttore il proprio appartamento.

Le tipologie previste di permuta immobiliare

La permuta immobiliare si suddivide in due tipologie differenti:

• permuta pura, che si viene a verificare quando gli immobili oggetto di scambio hanno lo stesso valore;
• permuta con conguaglio, che si configura nel momento in cui i due immobili hanno un valore diverso. Ed è necessario aggiungere una somma di denaro.

Ad ogni modo è necessario procedere con un’ulteriore distinzione:

• permuta diretta. L’operazione coinvolge due soggetti privati che non sono sottoposti a regime IVA. Le imposte che devono essere pagate si devono calcolare sul valore dell’immobile più alto. I costi vengono divisi a metà;
• permuta indiretta. Lo scambio tra gli immobili viene effettuato con delle operazioni separate.

Quali imposte indirette devono essere pagate

Sul fronte delle imposte che devono essere versate nulla cambia tra le normali operazioni di compravendita e la permuta. L’imposta di registro è sempre pari al 2% del valore catastale dell’immobile con il valore più alto o al 9% nel caso in cui una delle due proprietà sia una seconda casa.

Ammontano, invece, a 50 euro l’una l’imposta catastale e quella ipotecaria. L’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie sono pari a zero nel caso in cui la permuta immobiliare dovesse avvenire tra due soggetti privati.

Permuta immobiliare, quali vantaggi ha

In Italia la permuta immobiliare è poco utilizzata. Questa situazione si è venuta a determinare dal fatto che, perché si possa perfezionare, è necessario che si incontrino due soggetti intenzionati a scambiarsi la titolarità dei propri immobili. Un aspetto non semplice da sciogliere.

Per poter procedere con la permuta immobiliare ogni proprietà deve essere liberata da eventuali gravami o vincoli, che potrebbero costituire un ostacolo allo scambio. Sempre che le parti non accettino di assumersi i suddetti oneri. Come una qualsiasi compravendita, la permuta immobiliare deve essere formalizzata davanti ad un notaio.

L’operazione ha dei costi inferiori rispetto alla compravendita: le spese che devono essere sostenute sono quelle del notaio e delle imposte. Si riesce a risparmiare perché entrambe le parti si rivolgono una sola volta al notaio e le spese sono divise a metà.

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