Milano, Porta Nuova avanza

Nonostante il momento difficile per l’edilizia del capoluogo, nel distretto direzionale milanese Coima porta a termine altri due interventi di riqualificazione. Se per Pirelli 35 la consegna ai tenant è questione di giorni, per I Portali i lavori sono arrivati al tetto. A firmare i progetti importanti studi di architettura: Snøhetta e Park Associati per il primo, ACPV Architects per il secondo

A cura di: Pietro Mezzi

Nonostante i timori degli operatori immobiliari emersi dopo le inchieste della magistratura su presunte violazioni delle norme urbanistiche riguardanti alcune pratiche edilizie comunali, proseguono quasi senza sosta le operazioni di trasformazione della Milano che cambia.

È di pochi giorni fa infatti la notizia che Coima, società di sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari, nel distretto urbano di Porta Nuova, su progetto di ACPV Architects, ha completato la struttura della torre Est de I Portali di via Melchiorre Gioia 20 e 21e, contemporaneamente, ha annunciato la fine dei lavori di Pirelli 35, un edificio completamente ristrutturato frutto del progetto degli studi di architettura Snøhetta e Park Associati.

Si tratta di due interventi edilizi di alta qualità, che confermano Porta Nuova come uno dei luoghi privilegiati della città, all’interno del quale le grandi compagnie internazionali insediano i propri uffici e i loro quartier generali.

Nella visita ai due cantieri avvenuta nei giorni scorsi sono stati presentati gli spazi di Pirelli 35 ed è stato festeggiato il completamento della copertura della torre Est de I Portali, con la posa della bandiera italiana sul tetto del fabbricato.

Per Pirelli 35 erano presenti gli architetti Michele Rossi di Park Associati e Peter French di Snøhetta, in compagnia di Andrea Maraschin, direttore tecnico dell’impresa costruttrice Carron; per I Portali, con Manfredi Catella, fondatore e ceo di Coima, gli architetti Patricia Viel e Antonio Citterio di ACPV Architects e Gianfranco Simonetto, presidente del Gruppo ICM, impresa che ha realizzato l’opera.

Pirelli 35 in cifre

Per Pirelli 35, la cui consegna degli uffici è prevista per questo mese, si tratta di 40mila metri quadrati di uffici distribuiti su due livelli, di cinque e dieci piani.

È stato uno degli edifici simbolo del centro direzionale della Milano degli Anni ‘60, quando fu sede prima di Stipel poi di Telecom Italia, che ha occupato l’immobile fino al 2018.

Coima ha promosso la riqualificazione dell’edificio, il cui restyling è stato ideato da Snøhetta, al primo progetto in Italia, e Park Associati, selezionati tramite un concorso internazionale di architettura.

Il progetto, ideato in origine da Melchiorre Bega, ha previsto la totale riqualificazione delle strutture del fabbricato e ha trasformato il complesso da organismo chiuso su se stesso in spazio permeabile, caratterizzato da due elementi architettonici che si intrecciano e formano una piazza interna di circa tremila metri quadrati.

Grazie alle caratteristiche dell’edificio, i cui lavori di riqualificazione hanno preso avvio nel 2021, Pirelli 35 ha ottenuto le certificazioni Leed Platinum, WiredScore Platinum e Cradle-to-Cradle Supply Chain. Si stima che vi possono lavorare più di quattromila persone, mentre 1.500 sono i posti di lavoro direttamente attivati grazie allo sviluppo progettuale e costruttivo.

Coima ha coordinato il progetto in qualità di asset manager, mentre Coima Rem ha svolto il ruolo di development & property manager per la gestione tecnica dello sviluppo urbano ed edilizio.

I Portali in cifre

Si tratta di due torri, la Ovest di 64 metri di altezza e la Est di 98 metri per 24 piani, la cui superficie commerciali è pari a 75mila metri quadrati.

La facciata della torre Est integra le lastre di vetro fotovoltaico per la produzione di oltre 800 mila kilowatt di energia pulita all’anno. I pannelli fotovoltaici e gli elementi strutturali verticali si uniscono senza soluzione di continuità, aumentando le prestazioni dell’involucro edilizio e fungendo da filtro visivo tra gli spazi interni ed esterni, formando un reticolo con ampie aperture finestrate che aprono gli uffici alla luce naturale.

I moduli di facciata lungo l’altezza delle colonne portanti sono costituiti da telai in alluminio a taglio termico isolati con lana minerale. Le celle fotovoltaiche sono integrate nell’intercalare e sono strutturalmente sigillate al telaio di alluminio.

I Portali sarà il primo progetto in Italia a utilizzare impianti ascensori Twin, prodotti da TK Elevator, con due cabine indipendenti funzionanti nello stesso vano corsa.

Grazie a sistemi di gestione delle risorse di tipo innovativo, il consumo di acqua e di energia è ridotto di oltre il 60% rispetto a un intervento di tipo tradizionale.

Le due torri sono state progettate per conseguire le certificazioni ambientali Leed Platinum, Well Gold e WiredScore Platinum.

Con questo intervento verranno realizzati 20mila metri quadrati di spazi ciclopedonali, che si aggiungeranno ai 120 mila realizzati nella prima fase di Porta Nuova e ai 12 mila che conducono alla Fondazione Feltrinelli.

Il progetto si caratterizza per gli aspetti di dialogo con il tessuto circostante, al quale si riconnette grazie alle aree pubbliche adiacenti, completamente ripensate con la realizzazione di una nuova piazza, che compone il mosaico di aree pedonali e pubbliche del masterplan di Porta Nuova Gioia, che estende il perimetro della Biblioteca degli Alberi Milano sull’asse di via Melchiorre Gioia e verso la stazione Centrale.

Ci vorranno ancora tre anni invece per vedere ultimate le opere di un terzo edificio, il cosiddetto Pirellino, che ospitava gli uffici del comune di Milano, anch’esso acquistato da Coima.

Parlano i protagonisti

«A differenza dell’edificio storico esistente, il nuovo edificio è pensato come un progetto aperto che collega due aree urbane – piazza Einaudi e via Bordoni – creando una corte spaziosa e attraversabile – ha affermato Michele Rossi, partner e co-fondatore di Park Associati -. La permeabilità dell’edificio è un elemento chiave del progetto, l’area di intervento diventa luogo di frequentazione e transito per chi si muove tra il quartiere di Porta Nuova e le zone limitrofe, favorendo l’attività e l’identità di un quartiere che si è già affermato come uno dei maggiori poli di attrazione della città».

«La volumetria rigorosa, che diventa un’eccezione urbana con la quale misurarsi, e il reticolo in facciata, elemento di sintesi tra struttura e tecnologia, sono l’identità stessa del progetto – ha sostenuto Antonio Citterio, presidente di ACPV Architects. I Portali si inseriscono in un paesaggio di innovazione non solo tecnica, ma anche tipologica».

«L’intervento rende finalmente lo spazio pubblico complementare all’ambiente costruito, e non solo un’infrastruttura accessoria – ha chiosato Patricia Viel, amministratore delegato di ACPV Architects -. L’organizzazione dei manufatti architettonici, con la loro impronta a terra e la loro dimensione, permetterà all’intera area di diventare un catalizzatore urbano, accessibile e accogliente. Abbiamo riportato in questo quartiere della Milano europea il carattere architettonico della modernità milanese».

«Porta Nuova è un quartiere che contribuendo a collegare Brera, Isola e lo storico centro direzionale della città di Milano è diventato uno dei maggiori hub di mobilità intermodale del Paese – afferma Manfredi Catella, CEO di Coima -.  La qualità degli edifici realizzati nel corso degli anni ha contribuito a rendere Porta Nuova la destinazione principale per le aziende italiane e internazionali».

I numeri di Porta Nuova

Pirelli 35 e I Portali si inseriscono nel progetto di rigenerazione urbana di Porta Nuova – Gioia, oggetto di un masterplan unitario che include anche gli sviluppi di Pirelli 32, Pirelli 39, Gioia 22 e delle relative aree limitrofe, per le quali comune di Milano e Coima hanno sottoscritto una convenzione per la riqualificazione delle aree pubbliche e pedonali.

Nell’area si è da poco concluso lo sviluppo della torre di Gioia 22, uno dei più grandi edifici Nzeb progettato dallo studio americano PCPA e sede per Intesa Sanpaolo della nuova Isybank e delle tre divisioni private.

Porta Nuova, grazie a un sistema energetico interamente geotermico, grazie al quale il 75% dell’energia prodotta proviene da fonti rinnovabili e viene consumata sul posto, si riconferma uno dei quartieri misti più sostenibili a livello internazionale.

Lo sviluppo di Porta Nuova ha superato bene anche la fase del post Covid, che ha visto affittati più di 70mila metri quadrati di uffici, che oggi ospitano circa cinquemila professionisti.

Nel complesso, nel quartiere direzionale di Milano l’occupazione – stando ai dati di Coima – è arrivata al 100 per cento con oltre 60 aziende insediate e 35mila professionisti che vi lavorano, che secondo le previsioni, nei prossimi tre anni diventeranno 50mila, con un flusso stimato di visitatori di oltre 15milioni di persone.

Con i contratti di locazione firmati nell’ultimo anno, il quartiere di Porta Nuova raggiunge un’occupancy del 100% degli spazi disponibili e conferma i livelli del prime rent milanese per quanto riguarda il mercato degli uffici: una crescita superiore del 20% rispetto a quella registrata dal prime rent nell’ultimo decennio e del 32% rispetto al 2019 (pre-Covid).

Porta Nuova registra annualmente oltre 50mila metri quadrati di transazioni di locazione, che rappresentano il 20% circa delle transazioni a Milano. La domanda attesa in Porta Nuova nel periodo 2024–2027 supera i 220mila metri quadrati complessivi, a fronte di nuovi sviluppi disponibili nello stesso periodo di riferimento pari a circa 100mila metri quadrati, generando un gap di offerta di oltre 120mila metri quadri. Tale gap di offerta avrà il duplice effetto di mettere ulteriore pressione sui canoni di locazione che proseguiranno il trend di crescita, soprattutto in relazione alla scarsità di nuovi progetti di sviluppo.

Porta Nuova ha contribuito all’attrattività della città, che nella classifica elaborata da Green Street (Q1 2024) per il comparto uffici posizionano Milano in testa alle città europee in termini di ripresa del settore e di domanda da parte dei conduttori.

L’occupazione di Pirelli 35 e I Portali

Il 60% dei 33 mila metri quadrati di superficie commerciale di Pirelli 35 è stato affittato a società leader nei settori dei servizi finanziari ed editoriale, fashion, IT, tra cui Hitachi Zosen Inova: entro fine anno Coima prevede la piena occupazione dell’immobile.

Gli spazi della Torre Est dei Portali sono invece stati locati già dal 2022 a KPMG che, a lavori ultimati, ne farà la propria sede principale a Milano, che potrà ospitare fino a 3.500 professionisti.

Scheda progetto Pirelli 35

• Località: Milano, Porta Nuova
• Committente: Coima
• Progettazione: Snøhetta e Park Associati
• Asset manager: Coima
• Development & property manager: Coima Rem
• Impresa: Carron
• Destinazione: Uffici
• Superficie commerciale: 40.000 mq
• Edifici: 2 (di 5 e 10 piani)
• Certificazioni ambientali: Leed Platinum, WiredScore Platinum e Cradle-to-Cradle Supply Chain
• Inizio e fine lavori: 2021 – luglio 2024
• Posti di lavoro diretti: 1.500

 Scheda progetto I Portali

• Località: Milano, Porta Nuova
• Committente: Coima
• Progettazione: ACPV Architects per il secondo
• Impresa: Gruppo ICM
• Destinazione: Uffici
• Superficie commerciale: 75.000 mq
• Edifici: 2
• Altezza: 64 e 98 metri

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