Torna la detrazione del 36% per chi compra case ristrutturate

La Finanziaria 2008 (articolo 1, comma 17, legge 244/20027) ha reintrodotto la detrazione del 36% per chi acquista case che fanno parte di edifici interamente ristrutturati. L’agevolazione era prevista dall’articolo 9, comma 2, della legge 448/2001 ed è stata prorogata di anno in anno fino al 31 dicembre 2006 per le abitazioni ristrutturate entro il 31 dicembre di ciascun anno e vendute entro il 30 giugno di quello successivo. La disposizione non era stata confermata nella legge finanziaria del 2007, pertanto quella prevista nella nuova norma, benché definita proroga, non è in effetti da considerare tale. Ciò risulta evidente dal dettato della nuova legge che fa decorrere l’agevolazione per gli edifici nei quali gli interventi di ristrutturazione iniziano a partire dal 1° gennaio 2008 e si concludono entro il 31 dicembre 2010. Le abitazioni che ne fanno parte devono invece essere vendute o assegnate entro il 30 giugno 2011. Pertanto, non vi è continuità tra la vecchia normativa e la nuova. Ciò comporta, ad esempio, che gli acquirenti di case facenti parte di fabbricati in cui i lavori di recupero edilizio sono iniziati prima del 1° gennaio 2008, non potranno usufruire del beneficio fiscale.

Quadro riassuntivo dell’agevolazione
L’agevolazione consiste nella possibilità di detrarre dall’Irpef il 36% del costo sostenuto per realizzare gl’interventi di recupero edilizio indicati all’articolo 3, comma 1, lettere c) e d), del Dpr 380/2001 (”Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”), vale a dire le opere di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia.
Il costo è presuntivamente determinato nella misura forfetaria del 25% del valore dichiarato (comprensivo di Iva) nel contratto di acquisto o di assegnazione (nel caso di lavori effettuati in cooperativa), entro il limite massimo di 48mila euro (ad esempio, prezzo di acquisto dell’abitazione 160.000 euro; costo forfetario di ristrutturazione pari al 25% di 160.000 = 40.000 euro; detrazione pari al 36% di 40.000 euro = 14.400 euro, da ripartire in più rate annuali e costanti).
Il beneficio, quindi, non è riconosciuto a chi effettua gli interventi di recupero edilizio (cioè all’impresa), ma all’acquirente dell’abitazione ristrutturata che paga indirettamente il costo di ristrutturazione nel prezzo di acquisto o di assegnazione.
La detrazione deve essere utilizzata nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui è stato stipulato l’atto di acquisto o ricevuta l’assegnazione dell’abitazione. In alternativa, nel caso in cui siano stati pagati acconti, cosa abbastanza usuale nelle compravendite di beni immobili precedute da contratti preliminari, le detrazioni possono essere utilizzate nelle dichiarazioni dei redditi relative agli anni in cui sono stati pagati i singoli acconti (cfr. circolare 24/E/2004, punto 1.7). Chi è esonerato dalla presentazione della dichiarazione può ugualmente presentarla per esporre le detrazioni spettanti, sempre che – ovviamente – vi siano imposte da cui sottrarle.
Gli immobili per i quali è ammesso il beneficio
L’agevolazione è applicabile solo alle unità immobiliari di tipo residenziale. Non è richiesto che si tratti di prima casa o di abitazione principale. Le pertinenze rientrano nel beneficio solo se vengono acquistate contestualmente all’abitazione e vengono qualificate come tali nell’atto di acquisto. In tal caso il limite di spesa ammesso alla detrazione è di 48mila euro complessivo (cfr. circolare 24/E/2004, punto 1.3).
Le condizioni
– l’abitazione deve far parte di un edificio interamente ristrutturato nel periodo 1° gennaio 2008 – 31 dicembre 2010
– gli interventi di restauro e di risanamento conservativo e di ristrutturazione devono essere eseguiti, direttamente o tramite appalti a imprese terze (cfr. circolare 182/E/1996), da imprese o cooperative edilizie che provvedano successivamente alla vendita o all’assegnazione dell’immobile. Il beneficio è riconosciuto anche nel caso di acquisto dell’abitazione da una società di gestione immobiliare, purché nel suo statuto sia prevista anche l’attività di costruzione e vendita di immobili
– anche in presenza di un preliminare, il contratto di acquisto deve essere, comunque, stipulato entro il 30 giugno 2011
– nella fattura deve essere evidenziato il costo della manodopera.
I beneficiari e i limiti alle detrazioni
L’agevolazione spetta al proprietario, al nudo proprietario, e ai titolari di diritti d’uso, di usufrutto e di abitazione, nonché agli assegnatari di immobili a uso abitativo, nella misura del 25% del valore di acquisto dichiarato in atto, comprensivo di eventuali pertinenze, e, comunque, per un costo di ristrutturazione presunto non superiore a 48mila euro.
Il limite è riferito a ogni abitazione indipendentemente dal numero dei comproprietari. Pertanto, in caso di acquisto in parti uguali da parte di due soggetti, l’ammontare massimo deve essere diviso a metà, mentre nel caso di acquisto di due immobili da parte dello stesso soggetto il limite della detrazione deve essere raddoppiato (cfr. circolare 24/E/2004, punto 1.3).
Se due soggetti acquistano l’uno la nuda proprietà e l’altro l’usufrutto di un’abitazione ristrutturata, le detrazioni vanno ripartite in proporzione al costo d’acquisto sostenuto da ciascuno entro il limite complessivo di 48mila euro.
E’ opportuno evidenziare che il contenuto delle circolari richiamate deve essere contemperato con l’innovazione introdotta dal decreto legge 223/2006 che, dal 1° ottobre 2006, ha riferito il limite della detrazione a ogni singola abitazione, e non più, come stabilito in precedenza, a ogni soggetto avente diritto e per ogni singola unità immobiliare.
Variazione dei beneficiari
In caso di successiva vendita dell’immobile ristrutturato, le detrazioni residue, non ancora utilizzate dal precedente avente diritto, si trasferiscono all’acquirente. Questa disposizione, prevista dall’articolo 1, comma 7, della legge 449/1997, non vale nel caso di vendita di una quota parte dell’immobile. Pertanto, in tale ipotesi, il venditore conserva il diritto al beneficio (cfr. circolare 24/E/2004, punto 1.8).
Parimenti, le detrazioni si trasferiscono agli eredi e a coloro che ricevono in donazione l’abitazione ristrutturata, secondo la ripartizione delle rate (dieci, cinque, tre) fatte dal dante causa. Tale ripartizione non è modificabile, a meno che il subentrante, al compimento dei settantacinque o ottanta anni, decida di avvalersi della facoltà sotto indicata.
La ripartizione in rate
Le detrazioni, calcolate come sopra, devono essere utilizzate in dieci rate uguali e costanti: cioè tutte dello stesso importo e una per ciascun anno. Il numero delle rate è ridotto a cinque e a tre rispettivamente al compimento dei settantacinque e degli ottanta anni. Pertanto, al raggiungimento di tali età, le residue rate da utilizzare possono essere rideterminate secondo la nuova ripartizione. L’utilizzo è ammesso entro i limiti di capienza delle imposte dovute, intendendosi per tali sia quelle versate o da versare, sia quelle ritenute. In caso di mancato utilizzo della detrazione per incapienza, questa si perde, senza possibilità di rinviarne la fruizione all’anno successivo.
Le regole e gli adempimenti
Le regole da applicare a questo tipo di agevolazione sono quelle previste per le detrazioni relative agli interventi di recupero edilizio, con l’eccezione di quei particolari adempimenti, come l’invio della comunicazione di inizio lavori al Centro Operativo di Pescara oppure il pagamento con bonifico bancario o postale (cfr. decreto interministeriale 9 maggio 2002, articolo 1, comma b). Nel caso di acquisto di una casa ristrutturata, l’osservanza di tali modalità non è richiesta in quanto tutti i dati necessari all’utilizzo della detrazione sono riportati nel contratto di acquisto.

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